La Institución Financiera desarrolla el Índice Bancomer de Confianza de la Vivienda (IBCV)

• El PIB de la construcción cerró 2014 creciendo 1.9%, tendencia que se observa también al iniciar el 2015 al mostrar un avance de 4.2% al primer trimestre. La aceleración de la edificación, tanto residencial como productiva, impulsaron al sector desde el último semestre del año pasado.
• En 2014, el total del mercado de crédito hipotecario presentó una dinámica al alza, por arriba de la economía, casi 7% en términos reales. La banca mantuvo el crecimiento, otorgando mayores montos de crédito en proporción al número de financiamientos.
• Los planes para construcción de vivienda aceleraron al final del 2014, superando la barrera de los 400 mil registros. La mayor parte de la edificación está destinada a zonas con más actividad económica, que en gran medida es hacia donde se dirigen los subsidios.
• Los precios de la vivienda responden a los fundamentales de la demanda, como son el costo del crédito, el ingreso y el empleo. En los últimos ciclos de precios el valor de la vivienda ha estado determinado también por factores de oferta como mayores costos de insumos para la construcción.

BBVA Bancomer destaca en el Informe Situación Inmobiliaria México que el financiamiento a la vivienda creció en 2014 y mantendrá la tendencia en 2015. Más productos de crédito, resultado de más competencia impulsaron el crecimiento en monto financiado, tanto para la banca como los institutos públicos. El reciente anuncio de asignar mayores recursos del gobierno federal para subsidios a la vivienda estimulará la demanda por soluciones habitacionales en el segmento de interés social, con lo que dicho mercado podrá crecer más de lo que ya se esperaba. Así lo demuestran las cifras del primer trimestre de este 2015, con todos los jugadores colocando más crédito.

El Índice Bancomer de Confianza de la Vivienda (IBCV)

BBVA Bancomer quiere seguir dando un seguimiento más estrecho a la demanda por vivienda y no solo enfocarse en lo que pasa del lado de la oferta. Hasta ahora la atención se ha orientado hacia el empleo formal como el principal elemento de dicha demanda, así como en el abaratamiento del crédito hipotecario que es el vehículo más usado para adquirir vivienda.

Se busca complementar el análisis con el cálculo del Índice Bancomer de Confianza de la Vivienda (IBCV) que servirá como un indicador adelantado de las expectativas de las familias por comprar, remodelar o construir una vivienda. A diferencia del Índice de Confianza del Consumidor y de su símil para bienes duraderos, que considera una gama más amplia de productos que adquiere una familia, nuestro índice sí tiene poder predictivo sobre el mercado hipotecario en particular.

El Índice Bancomer de Confianza de la Vivienda (IBCV) que propone BBVA Bancomer coincide con el comportamiento histórico del mercado de vivienda. Primero, durante el periodo del auge inmobiliario, la confianza alcanza su nivel máximo. Después, al inicio del 2008 las expectativas de las familias se deterioran rápidamente anunciando el declive de las ventas de vivienda que se observó al final del 2008 y durante 2009. Después del 2010, si bien no se puede afirmar que la confianza se ha recuperado totalmente como tampoco el mercado vivienda ha alcanzado el nivel anterior a la crisis económica, sí se aprecia una estabilización que apunta positivamente hacia adelante. Por lo que se estima que será de utilidad para entender mejor la dinámica de la demanda por vivienda.

La recuperación de la construcción ha sido impulsada por la edificación

El crecimiento de los proyectos en edificación residencial y productiva en proporciones similares se reflejó con un incremento en el valor de la producción al cierre del año. Al mismo tiempo, mayor apoyo al sector vivienda de parte del gobierno federal tanto por el lado de la demanda como por la oferta incentivó una mayor actividad, que se reflejó con mayores planes de construcción.

La obra civil se mantuvo por debajo por un recorte en algunos de los proyectos de infraestructura del gobierno federal, aunque la inversión en los sectores de telecomunicaciones y transportes que se realizó durante todo el año podría llevar al crecimiento del componente de la obra civil durante 2015 como se constata en el primer trimestre del año con una tasa anual de 2.3%. De mantenerse así, el PIB de la construcción podría crecer en alrededor de 3% en este año.

La banca crece más en financiamiento por mayor oferta de productos de crédito

Debido a los mayores montos de crédito, en 2014 el mercado hipotecario, tanto público como privado, creció en conjunto 1.3% en número de créditos y 6.6% en monto a precios constantes; mientras el inicio de 2015 es aún más dinámico. La banca comercial lleva varios años con esta tendencia gracias al mejoramiento de las condiciones crediticias. Ahora también los institutos públicos otorgan mayores montos de crédito. Lo anterior ha resultado en más demanda por vivienda media y residencial, en tanto que el segmento de interés social ha sufrido una reducción con relación al resto. Dado que la vivienda nueva tiene su principal nicho en inmuebles de interés social, este tipo solución habitacional tuvo una apreciación menor que la vivienda usada.

En lo que resta de este año 2015, se espera que el crédito hipotecario siga su tendencia alcista debido a los altos montos de crédito que se otorgan tanto del lado público como privado. Aunado a lo anterior, el crédito en pesos por parte del Infonavit y el anuncio de mayor presupuesto para subsidios a la vivienda fomentarán la demanda, con lo que se podría observar un incremento de dicho mercado superior al del año anterior.

Los subsidios para la vivienda se centran en la vivienda nueva

La edificación de vivienda se recuperó al final de 2014, una vez que los inventarios disminuyeron. En este proceso de recuperación de la demanda hay ciudades que están creciendo y en donde es factible la expansión de la mancha urbana. En este sentido, los subsidios del gobierno federal facilitarán el acceso a un mayor número de soluciones habitacionales en los segmentos que lo requieran.

Los registros para construcción de viviendas continúan altamente concentrados y la mayor parte de los subsidios del gobierno federal están destinados a la adquisición de vivienda nueva. Hay que poner especial atención en aquellos estados donde podría haber desequilibrios entre oferta y demanda relativa, para que no se dé un lento crecimiento de los precios; pues en algunas entidades del país el rezago habitacional puede combatirse con otras soluciones, tales como subsidios para remodelaciones, ampliaciones y autoconstrucción.

La oferta ha jugado un papel importante en el ciclo de los precios de la vivienda

Los componentes de la demanda, como el ingreso y el empleo tienen un resultado positivo sobre los precios de la vivienda. Sin embargo, como en otros casos a nivel mundial, la inflación de los precios al consumidor y el precio de las rentas conservan el mayor efecto. Es por esa razón que las familias determinan la decisión de comprar una vivienda con relación a otros costos de vida.

Por el lado de la oferta, los costos de la edificación residencial han estado en sincronía los últimos años, principalmente porque el modelo de construcción actual es de menor escala y no requiere proyectos de inversión en donde el costo de la tecnología necesite varios años en recuperarse. Las bajas tasas de interés también han mostrado tener un efecto, aunque de menor magnitud en la demanda, ello porque se encuentran en niveles históricamente bajos.

En el corto plazo es necesario poner mayor énfasis en el crecimiento del ingreso y mantener los inventarios estables, de tal manera que la apreciación de la vivienda esté sustentada en los fundamentales para evitar desviaciones.

¿Dónde se puede encontrar la publicación?

La publicación Situación Inmobiliaria México, Primer Semestre 2015 ha sido elaborada por Carlos Serrano Herrera, Economista en Jefe de BBVA Bancomer, Samuel Vázquez Herrera, Fernando Balbuena Campuzano (Economistas Senior). Fernando Tamayo Noguera colaboró con el diseño. Esta publicación en castellano y su versión en inglés, así como el resto de documentos elaborados por el Servicio de Estudios Económicos, pueden consultarse en la página: http://www.bbvaresearch.com