Las características del mercado hipotecario permiten una mayor accesibilidad a la vivienda en todos los segmentos

El PIB de la construcción aumentó 2.5% en 2015 gracias al desempeño positivo de la edificación. El 2016 comienza con un crecimiento menor que inició desde finales del año pasado, en la que la obra civil se ha mantenido rezagada por el menor gasto en infraestructura.

En 2015, la originación del crédito hipotecario vuelve a superar al desempeño de la economía: 11.2% creció el monto colocado en términos reales. La banca lidera este resultado.

Las condiciones de financiamiento para la adquisición de vivienda han propiciado un mayor acceso a la vivienda. En particular, el crédito hipotecario de la banca comercial ha aumentado el poder de compra de las familias en todos los segmentos, debido a las menores tasas, mayores plazos y montos.

La demanda por vivienda se origina en las zonas de mayor actividad económica y no necesariamente de mayor crecimiento poblacional. Una revisión regional de precios confirma la relación positiva de mayor apreciación en regiones contiguas con estas características.

El Programa Operativo Anual para 2016 del Infonavit tiene una alta probabilidad de cumplirse. La estimación de colocación de crédito no presenta mayor cambio con respecto a lo programado para 2015. El aumento en el límite de monto de crédito y el cambio de denominación a pesos llevaría a superar los 350 mil créditos para adquisición.

En su Informe “Situación Inmobiliaria México”, BBVA Bancomer destaca que el financiamiento hipotecario creció en 2015 en 11.2% en el monto otorgado y 4.1% en el número de créditos, y estima que se mantendrá una tendencia positiva en el 2016, aunque a un ritmo menor. Este desempeño será favorable tanto para la banca, como entre los institutos públicos de vivienda.

En 2015, el Producto Interno Bruto (PIB) de la construcción superó 2.5% al del año anterior, pero desacelerará en 2016.

En la primera mitad de 2015, la edificación impulsó el crecimiento del sector, pero durante la segunda mitad del año el crecimiento fue menor, principalmente en la edificación productiva, que lleva varios años con buen dinamismo. Los subsidios a la vivienda mantuvieron los ritmos de construcción al segundo trimestre. Al cierre de 2015 los constructores hacen una pausa, a la espera de la disminución de los inventarios, que ya alcanzaron niveles cercanos a 2013. La obra civil se mantiene rezagada por los recortes al gasto federal en infraestructura. Muestra de ello es que la demanda por insumos en el sector ha disminuido desde el cierre de 2015. De mantenerse esta tendencia, el PIB de la construcción tendría poco espacio para avanzar en 2016.

Más crédito hipotecario durante 2016, aunque con menor intensidad.

En 2015 el mercado hipotecario creció 4.1% en número de créditos y 11.2% en monto en términos reales. El hecho de que los institutos públicos otorgan mayores montos de crédito ha reconfigurado su relación a través de los productos de coparticipación con la banca, mismos que se han reducido. Sin embargo, este cambio apunta a una ampliación de los segmentos medios. La vivienda nueva también recibió impulso e incrementó su valor, aunque a menor ritmo que la vivienda usada. En 2016, se espera que el crédito hipotecario siga creciendo, aunque a menor ritmo, en parte por menor generación de empleo formal en 2015, que se reflejará este año. Además de un menor monto de subsidios a la vivienda con respecto a 2015.

El acceso al crédito hipotecario ha mejorado continuamente del 2010 al 2015

La mejora en las condiciones del crédito hipotecario de los últimos años ha sido el principal promotor de la demanda por vivienda. Por el lado de la banca comercial, menores tasas de interés, mayores plazos promedio y razones de préstamo a valor de hasta 95% han elevado el poder de compra de las familias. En el segmento de interés social, de 2010 a 2015 la asequibilidad promedio pasó de 335 mil pesos a 363 mil pesos, con un avance en el 2015 más moderado por la estabilización en la disminución de las tasas de interés. En el caso del segmento medio, el valor asequible pasó de 892 mil pesos en 2010 a 970 mil en 2015 en promedio, mientras que en el segmento residencial subió de 2.2 a 2.4 millones de pesos en el mismo período.

Regiones con mayor actividad económica muestran una dinámica de precios similar.

En el corto plazo, los precios de la vivienda son definidos por el lado de la demanda. La dinámica de precios así resultante lleva a definir zonas geográficas distintas a las zonas metropolitanas a los perímetros de contención urbana. Estas zonas geográficas agrupadas por similitud en el comportamiento de precios se explican por la actividad económica existente y no necesariamente por las variaciones poblacionales.

En el caso del financiamiento hipotecario bancario, los mayores montos de crédito no se han otorgado en los lugares con mayor densidad poblacional, sino en aquellos conglomerados con mayor crecimiento económico y creación de empleos formales. Tal es el caso del conglomerado del Bajío, que integra municipios de Guanajuato y Querétaro, y en donde la movilidad laboral ha incrementado la demanda por vivienda, razón por la cual el valor comercial se encuentra en niveles muy similares en dichos municipios y por arriba de la media nacional.

Existen otras regiones del país con zonas metropolitanas consolidadas. Tales son los casos de Monterrey y Guadalajara, donde las ciudades se han expandido hacia otros municipios y por ende han incentivado a que en dichos municipios el valor comercial de las viviendas ubicadas en ellos adquiera el nivel de las zonas metropolitanas centrales.