2022 fue un buen año para las FIBRAs Inmobiliarias, y ¿para el 2023?

Se puede observar que una opción que protege el dinero contra de la inflación e incluso de la devaluación, generando ganancias es, al comprar un bien inmueble, obteniendo ingresos a través de las rentas, o en su caso, venderlo con una plusvalía. Sin embargo, con la pandemia las propiedades han estado exhibidas mucho más tiempo del que los vendedores estimaban para recuperar su inversión, y en muchos casos, se vieron obligados a mover los precios para dejarlos al alcance de lo que los compradores podrían pagar. En el caso de las rentas, los dueños de inmuebles también corren ciertos riesgos, como el de encontrarse con inquilinos con poco compromiso para pagar las rentas o generar daños a la propiedad.

Si se voltea a ver al mercado bursátil, se encuentran los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAs) que son otra alternativa para invertir en Bienes Raíces, con menor exposición a los riesgos mencionados anteriormente y donde no se requerirá de una alta cantidad de recursos. Con las FIBRAs, se obtiene diversificación en sectores como el industrial (atrayendo mayor apetito a través del Nearshoring), comercial, oficinas, hoteleros, entre otros; diversificación en propiedades ubicadas en diferentes partes del país; y con la diversidad de inquilinos. 

El Sector de FIBRAs Inmobiliarias tiene poco más de 10 años y son vehículos destinados al financiamiento para la adquisición y/o construcción de bienes inmuebles que tienen como fin su arrendamiento o la adquisición del derecho a recibir los ingresos provenientes del alquiler de dichos bienes. De acuerdo con la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), la primera FIBRA Inmobiliaria se listó en esta bolsa en el 2011.

¿Por qué se vuelve interesante invertir en estos momentos? Se pueden destacar los interesantes retornos de inversión. Por ejemplo, en 2019 previo a la pandemia, si se toma como referencia al Índice de S&P/BMV Fibras, compuesto por las 10 FIBRAs Inmobiliarias más bursátiles, su retorno fue de casi un 40% (Fuente Bloomberg) considerando los dividendos. Durante este 2022, han tenido un buen desempeño positivo de 12.59% (al 23 de diciembre de acuerdo con Bloomberg).

Se pueden mencionar algunas ventajas como:

• En el mercado bursátil se puede comprar y vender en días hábiles y horario bursátil, siendo una ventaja al tener el dinero de vuelta con liquidez inmediata.
• Los dividendos son un gran atractivo para las FIBRAs. Ésta es una de las principales características, ya que se contempla como un instrumento híbrido que goza de bondades similares a las que ofrece un instrumento de deuda, como una especie de renta fija, pero también tienen ingresos variables como sucede en las acciones. Esto se traduce como dos fuentes de rendimiento:  1) flujo como renta, ya que el dividendo tiende a incrementar puesto que el valor de los inmuebles crece en línea con la inflación (la Ley que regula a las FIBRAs determinó que tienen que pagar al menos el 95% del Resultado Fiscal Neto (RFN) de cada ejercicio a los tenedores de los CBFIs a través de las distribuciones) y 2) la ganancia de capital, ya que exenta de impuestos (a diferencia de ser propietario de un inmueble, en donde la parte vendedora debe pagar aproximadamente un 35% sobre la ganancia de capital, y en el caso de un inmueble rentado, el mismo porcentaje en las ganancias por la renta).
  

La Ley mexicana indica que dichas distribuciones se deben realizar al menos una vez al año, que es el resultado de la operación del Fibra por la renta de las propiedades que integran el portafolio de cada una y es totalmente independiente a lo que acontece con el precio de los títulos en el mercado.

¿Qué sería importante considerar para el 2023? Con la asesoría de un  experto en inversiones, se pueden identificar ciertos factores para la elección de las FIBRAs Inmobiliarias en la cartera, como: la periodicidad de las distribuciones, (ésta es igual a si se recibe el ingreso de rentas de una propiedad); la liquidez; apalancamiento saludable; el nivel de rentabilidad o ingresos que genera cada una de las propiedades contra su valor a través del Cap Rate; que tengan un Dividend Yield alto (que es el rendimiento por distribución); identificar la diferencia entre el valor del CBFI y el valor intrínseco; entre otros. 

Por otro lado, también existen vehículos como los ETFs que, en una sola exposición, se podrán adquirir las FIBRAs más bursátiles, ya que éste replicará al Índice, optimizando tiempos al inversionista de evaluación de cada una de las FIBRAs, pero obteniendo del vehículo la exposición al sector de forma diversificada.

Al invertir en FIBRAs Inmobiliarias se puede ser dueño, en cierta proporción, de los grandes complejos comerciales, hoteleros o residenciales más conocidos e icónicos en el país.

D. Carolina Soto Cota
Executive Director ETF's - BBVA Asset Management
deliacarolina.soto@bbva.com